房屋翻转是如何运作的

在炒房时，最大的问题之一是:我是雇人帮忙还是自己做?

布莱恩·巴尔/盖蒂图片社

如果你看家庭和花园有线电视频道，看起来每个人都在炒房。《翻转这栋房子》(Flip This House)和《翻转房子》(Flip Out)只是众多有线电视节目中的两个买房子并迅速销售它的价格要高得多。但炒房更像是一堂基本的投资课:低买高卖。你想要找到一套价值被低估或状况糟糕到足以让你在出售之前投入最少的时间和金钱的房产。有些人的职业生涯就是通过购买不良房产，然后迅速将其扭亏为盈。然而，在房地产泡沫破灭的时候，事情就没那么容易了。

大多数翻转专家给出的第一条建议是:做一个预算。虽然找到一个完美的地方，了解你的技能(或有技能的朋友)很重要，但预算是新手最常失败的地方。那么从哪里开始呢?首先,获得融资。

这一步相当容易次级抵押贷款是热的。这些抵押贷款允许买家支付很少或不支付首付款。作为交换，他们被扣上了更高的利率——但如果你只打算拥有这所房子几个月，这就是一个小问题。然而，当市场低迷时，为投资性房产获得抵押贷款就会变得更加困难，当房产在市场上出售时，极高的利率会掏空投资者的钱包。

因此，现金在启动这一翻转过程中扮演着更重要的角色。你付得起的首付款越多，利率就越低。当然，手头有现金可以解决抛硬币的问题。接下来我们来看看如何做预算。

厨房是最重要的区域之一，以修复在一个翻转。

数字视觉/盖蒂图片社

如果你打算的话买一个新建的房子，预算可以很简单。这就像买一个你真正打算住的房子一样——你需要支付抵押贷款，保险税务、房地产代理和律师的费用，仅此而已。然而，在一个疲软的市场中，房子的供给远远大于需求，所以你拥有这个房产的时间可能比你计划的要长。

如果你的房子是待装修的，当你考虑到需要进行的装修时，预算就会开始增加。根据大多数专家的说法，你应该在你的最终成本估算的基础上再加20%。如果你高估了，你会得到一笔意外之财，但如果你低估了，你会被意想不到的账单困住。

结构改进——比如管道，电绝缘，害虫控制，和暖通空调——通常是最不性感但最重要的改进。新的硬木地板和一层油漆可能会吸引买家，但是白蚁问题会迅速扼杀一笔交易。如果你在这里缺乏技术技能，你还必须考虑到劳动力成本(这包括你在等待你的姐夫完成电线时所损失的时间和金钱)。

大多数房地产经纪人建议把厨房和浴室装修一下，这样才能获得最好的投资回报。除了结构上的变化，这可以包括新的橱柜，柜台，五金，水槽，后挡板，电器，地板和照明。厨房的升级可能会很贵，但它们会给人留下深刻的印象(比如花岗岩台面和储酒柜)。你也可以选择绿色环保绿色建筑如何运作)，当装修被宣传为省钱时，它可以增加房子的价值。显然，如果房子结构良好，只需要更新油漆和地毯，你就可以降低成本——但东西可能很快就会变得昂贵，特别是如果你使用承包商和外部劳动力。

另一个需要考虑的方面是抑制的吸引力——房子的外面。你可能需要油漆，景观和修理车道，这增加了预算。如果你在一个昂贵的社区买房，修剪草坪和修理栅栏可能还不够——可能会有业主协会的费用。在有发展前途的社区，你可能需要为安全措施做预算。

所以一旦你有了预算，你就可以选择你的地点了，我们接下来再讨论。

加州的安提俄克经历了房屋止赎的高峰:2007年1月至8月间，271套房屋被收回。房价下跌了15%。

贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社

一旦你决定了要转手什么样的房子，新建的，待修的还是丧失抵押品赎回权——你需要了解周围的环境。不要吝惜在这里的研究。确保你真的调查了这个地区——白天晚上开车四处转转，查看最近的销售价格，看看是否有其他的炒房者在空置的房子上。

如果你决定转手新房，你的选择在一定程度上受到该地区正在建造的房屋的限制——通常是在住宅开发项目中。一些社区对购房者也有限制，要求他们住在房子里，这样社区才不会变成鬼城。

如果你选择了买房在止赎中，你将从贷款人那里购买止赎房屋上的或贷款人拥2022世界杯晋级名单有的房地产。购买REO是一个漫长的过程，通常需要6到8个月。这是因为对于a银行要取消房屋赎回权，它必须向法院提交针对房主的文件，这需要一段时间。如果是拍卖，你就得遵守这个时间表。而且因为房子是“按现状”出售的，银行可能不愿意发放贷款。

但如果你决心购买止赎房屋，有很多网站列出了REO房屋，通常是收费的。许多贷款机构，如房利美，列出了他们止赎的房屋。这里有一个警告:许多这样的网站会让你在全国任何地方搜索房子，但专家一致认为，炒房者犯的最大错误之一是在看不见的情况下买房。房子的照片可能很漂亮，但没有办法保证其他的东西。它不能给你任何关于社区的线索，也无法知道这张照片的年代。

在出售的待修缮房屋 佛罗里达州圣彼得堡。

图片由Tiffany Connors提供

在修缮工程上，预算可能会迅速膨胀。如果你决定投资其中一家，你需要有很高的风险承受力——以及退出策略。大多数家居装修专家的共识是:

根据你的目标和翻修的程度，修缮可能需要几个月(或者更短，如果你非常幸运的话)或几年的时间来扭转局面。如果你想住在你的投资中，你正在工作，记住，在你的未来可能会有很多锯末。虽然新兴社区可能在一夜之间爆发，但犯罪率也会出现波动，当地商业繁荣和学校改善，所有这些都会影响你的房产价值。耐心是等待社区起飞的关键。

想要了解更多关于炒房的知识，请查看下一页的链接。

最初发布:2008年1月3日